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房地产调控从抑制房价转向保长期有效供给

 来源:21世纪经济报道  作者:贾海峰

2012年09月05日08:35 我来说两句(0)
 

  国务院总理温家宝8月31日在天津视察保障房建设时提出,当前房地产市场调控重要的任务是增加商品房的有效供给。

  有效供给这个词语最近频繁出现在住建部、国税总局等部门负责人的公开表态当中,这表明,房地产调控从抑制房价转向了保长期有效供给。

  一位接近住建部的研究专家对笔者表示,住建部监测的地方房产市场的变化情况也表明,一线城市的房地产市场正在出现供给减量和库存消化过快的问题。二三线市场的土地供给虽然可以支撑很多年的供给,但是受调控影响,二三线市场的开发商资金紧张,开发商有意控制房产供给量。

  “一线城市的房价将对二三线城市房价有示范作用,因此一线城市的供给量对于调控大局来说很重要。”上述专家表示,住建部很关注北京等一线城市的房屋供给量减少的问题。

  北京中原地产统计数据表明,截至9月2日,北京商品房住宅库存套数仅为77104套,这一数值创造了北京住宅库存量的最低值,按照之前一个月签约套数14525套计算,可售月份仅5个月。

  以北京四环以内房产为例,今年1-8月,北京四环内商品住宅共售出6746套,占北京楼市总销量的10.1%,成交均价为35650元/平方米,同比上涨3.7%。

  亚豪机构副总经理任启鑫表示,目前,四环内在售普通住宅以及公寓类项目有40个左右,多数集中在东部区域,这些项目售价在4-8万元/平方米不等。在西部区域,新盘项目仅有国悦府、红山世家等近10个项目,这些项目均价多数在4-6万元/平方米左右。

  1-8月,北京四环内新增商品住宅供应共2019套,同比减少15.6%。“金九银十”期间,四环内预计入市的项目仅有5个左右,新增供应约500套,西部区域仅有“海淀九号”一个普通住宅类项目计划入市,户型集中在60-172平方米的一到四居,总价230万元/套起,定位于中高端客户。

  上述专家认为,北京等重点城市的核心地区的房价对于整个市场有示范作用,而针对刚需的中低价房供给量却不足。

  目前,调控部门提出的增加中低价位的普通商品房土地供应,但是今年1-8月份,房地产开发企业在一线城市的拿地很少,未来2-3年的普通商品住房供给堪忧。

  一线城市核心地区房价越卖越高,郊区的低价商品房供给越来越少,这正是调控部门当前所担心的。而调控部门所主张的增加普通商品房供地,却面临开发商拿地积极性不足的问题。

  北京一家开发商老总向笔者坦承,虽然北京四环以内地价很贵,但是这样的地具有稀缺性,经常是一个区域只有你一个楼盘在卖,卖多少钱你说了算,是不会亏本的,之前北京的万柳地王、霞光里地块出现高溢价,正是开发商所看重的。

  而郊区的中低价商品房供地往往是几家开发商扎堆在一起,北京大兴天宫院地区、通州新城地区都出现了开发商2010年高价拿地,如今却面临赔钱卖房的问题。“以后3年的局势谁也说不清楚,我们宁愿拿块稀缺地块慢慢开发,不追求效率和开发量。”上述北京开发商老总说,这是目前开发商普遍心态。

  此外,限购等严厉的调控措施是开发商们不愿意拿普通商品房地块的原因。上述专家表示,如果房地产调控整体局势和房价不出现改变,普通商品房地块是不好卖的,而要改变,又会出现房价上涨的压力。

  因此,地方政府左右为难,卖偏远地块,卖不出去;卖热点地块,有可能出现地王,违背调控原则。

 
 
 
 
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